Прогноз рынка недвижимости на 2019 год в России

Жилищный вопрос всегда оставался у многих первостепенным, так как, наверное, каждый мечтает улучшить свои жилищные условия и при этом изрядно сэкономить, чтобы такая долгожданная покупка не сильно ударила по семейному кошельку. Прогноз рынка недвижимости на 2019 год в России станет темой, которая обязательно привлечёт внимание. Сегодня, да и пожалуй во все времена, покупка недвижимости так же считалась неплохим вложением денежных средств.

Цены.

Если внимательно изучить ситуацию всех лет, то эксперты и аналитики отмечают и называют следующие данные и цифры. Согласно статистике цены на недвижимость упали в 78 субъектах РФ, продемонстрировав уменьшение в размере 5-6%. Причем речь идет о ценах предложения, а реальные показатели с учетом предоставляемых скидок, о которых продавцы предпочитают не распространяться, согласно некоторым прогнозам просели на 10-12%. Среди основных причин, поясняющих снижение цен на недвижимость, специалисты называют следующие.

1. Падение степени платежеспособности россиян с одновременным строительным бумом.
2. Повышение процентов по ипотечным программам и кредитам.
3. Негативные тренды на нефтяном рынке.
4. Рост инфляционных показателей.
5. Калькуляция затрат на ипотеку.

Но, какая же ситуация по мнению экспертов на рынке недвижимости сложится в этом году, на какие моменты и нюансы следует обратить внимание, чтобы иметь полное представление о рынке.

Обзор рынка недвижимости.

• • Во-первых, рынок входит в четырехлетний субцикл восстановления. Что его ждет? Четырехлетняя стагнация. Рынок пройдет несколько состояний в поисках сбалансированной цены, которая устроит и застройщика, и потребителя. Ей соответствует некое количество квадратных метров, которое неплохо бы заранее ограничить. Если бы не экстенсивное строительство прошлых лет, то никакого кризиса мы бы не увидели. Но сейчас на рынке образовался избыток предложения. В нынешней ситуации девелоперы вынуждены соглашаться на снижение цен до неприемлемого для себя уровня. В Киеве уже видим скидки на новостройки в 20-25%. Это типичная антикризисная мера: надо как-то выскакивать из трудной ситуации, потому застройщики запускают акции. Следующий этап – цены опустятся на дно. Имею в виду базовые цены, а не скидки в рамках маркетинговых мероприятий. Мы это тоже отмечаем: новые объекты выходят на рынок по более низким прайсам, чем три года назад. Разница существенная – до четверти стоимости квадратного метра.

• • Во-вторых, для рынка недвижимости также характерен кризис, который будет наблюдаться и в этом году. В чём это проявляется? Кризис – это не простое падение цен или числа сделок. И не паника на рынке. Это, скорее, некое новое состояние действительности, когда привычные способы деятельности уже не приводят к ожидаемым результатам. То есть, инвестируешь – а прибыли нет, рекламируешь – но не продается. И приходит осознание, что жить в прежней парадигме уже нельзя. Возникает требование кардинальных перемен, иначе проиграешь. Все это есть сегодня на рынке недвижимости. Кризис налицо.

• В-третьих, застройщики снизили и уменьшили свои «аппетиты». Как это понять? Всё просто, эту тенденцию и особенность аналитики объясняют следующим образом. Действительно, девелоперы снижают рентабельность проектов. Пару лет назад речь шла о 15-20-процентной маржинальности по индексу IRR.
  Сейчас она опустилась до 5-10%. Многие киевские застройщики на старте проекта продают квартиры по 12500 гривен за «квадрат». Для столицы это ниже инвестиционной себестоимости. Компании идут на это в расчете на то, что смогут впоследствии, на более высоких стадиях готовности, повысить цены. Те, кто распродал большую часть квартир и уже достраивает дома, просто теряют часть прибыли. В любом случае, на этой точке рынок зафиксироваться не может, так как такие цены не устроят строительный бизнес. В течение четырех лет возникнет обратная ситуация: сокращение объемов нового строительства, которое мы уже отмечаем с прошлого года, приведет к дефициту предложения. Из чего логически вытекает очередной виток цен. В какой-то момент «кривые» пройдут по точке баланса спроса и предложения. Хорошо бы рынку на ней зафиксироваться.

Если говорить более простым и понятным языком для каждого россиянина, то цена на недвижимость до середины года будет оставаться достаточно высокой, а для многих и совершенно не по силам. При этом эксперты утверждают, что снижение стоимости квадратных метров не улучшит ситуацию с покупательной способностью, ведь реальные доходы граждан за последние годы значительно упали. Чем обусловлен такой вывод? Всё просто, цена кирпича и бетона возрастет на 14-15%, а арматуры – на 70%, так что ожидается скачок цен на жилье, реализуемое в 2018-2019 году (ведь застройщик должен будет учесть эти затраты при формировании цены за квадратный метр). Если произойдут изменения в этих параметрах и направлениях, то возможно ситуация измениться в более лучшую и выгодную для россиян сторону.